Die Betriebskostenabrechnung ist ein zentrales Thema im Mietrecht und sorgt regelmäßig für Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. Dabei ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen und zu verstehen, um eine korrekte und faire Abrechnung zu gewährleisten. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Aspekte des Betriebskostenrechts, von der wirksamen Umlage bis hin zur richtigen Abrechnung.
Die Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten
Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Will er im Mietvertrag eine Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung. Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter kann entweder durch detaillierte Auflistung der Kosten oder durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) erfolgen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass die allgemeine Bezugnahme auf § 2 BetrKV für die Umlage der Betriebskosten ausreicht. Dies bedeutet, dass alle dort aufgeführten Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden können. Für sonstige Betriebskosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, bedarf es einer gesonderten Vereinbarung im Mietvertrag.
Form und Mindestangaben einer Betriebskostenabrechnung
Einhalten der Abrechnungsfrist
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erteilen. Für frei finanzierten Wohnraum gilt eine Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Jahr 2020 muss die Abrechnung also spätestens bis zum 31.12.2021 erfolgen. Dem Mieter muss die Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt zugehen.
Erteilt der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der Frist, kann er keine Nachzahlung fordern. Verspätet eingereichte Abrechnungen führen nur dann zu einem Zahlungsanspruch, wenn sie ein Guthaben für den Mieter ausweisen.
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BGH lockert formelle Anforderungen
Der BGH hat die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung in den vergangenen Jahren gelockert. Vermieter müssen beispielsweise nicht mehr detailliert aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit umlegen. Zudem reicht es aus, wenn der Vermieter die Kosten nach einem einzigen Umlageschlüssel addiert und daraus den vom Mieter zu tragenden Anteil errechnet.
Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
Die umlegbaren Kostenpositionen sind nach dem jeweils geltenden Umlageschlüssel auf die Mieter zu verteilen. Der Schlüssel richtet sich nach dem Mietvertrag und kann beispielsweise die Wohnfläche, die Personenzahl oder den Verbrauch berücksichtigen. Fehlt eine Vereinbarung, sind die Kosten nach Wohnfläche zu verteilen (§ 556a Abs. 1 BGB).
Abrechnung bei vermieteten Eigentumswohnungen
Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt seit der WEG-Reform am 1.12.2020 der in der WEG gültige Verteilungsmaßstab auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ziel der Neuregelung war es, die Betriebskostenabrechnung bei vermieteten Eigentumswohnungen zu vereinfachen.
Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Bei der Umlage der Betriebskosten muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Dieser schreibt ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis vor. Nur solche Betriebskosten können umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Einwendungen des Mieters
Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben. Pauschale Hinweise oder Behauptungen genügen nicht; die Einwendungen müssen konkretisiert werden. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Fazit
Das Betriebskostenrecht ist komplex und erfordert eine sorgfältige Handhabung sowohl seitens der Vermieter als auch der Mieter. Eine korrekte und transparente Abrechnung vermeidet Konflikte und sorgt für ein faires Mietverhältnis. Vermieter sollten darauf achten, alle formellen Anforderungen zu erfüllen und den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten, während Mieter ihre Rechte auf Einwendungen und Belegeinsicht wahrnehmen sollten.
